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Da Sapere per l'acquisto di un immobile

Da sapere quando si acquista o si vende un immobile

Cercare casa, sia essa la casa da utilizzare come dimora abituale per se e la propria famiglia, la casa per trascorrere le vacanze o ancora un mero investimento immobiliare, è sempre abbastanza impegnativo e stressante, viste la varie situazioni in cui è possibile imbattersi ed i soggetti con cui veniamo ad interagire durante questo delicato passaggio. Nel momento in cui finalmente si riesce a trovare la casa che risponde alle nostre esigenze, inizia l'iter che conduce all'acquisto dell'immobile, durante il quale la cosa migliore è farsi assistere da un professionista.
1 - COMPROMESSO E ROGITO
I passaggi fondamentali risultano essere due: il contratto preliminare di compravendita comunemente chiamato "compromesso", nel quale vengono in linea di massima esposte le condizioni della transazione e l'atto notarile che rappresenta invece il sigillo ufficiale.
2 - PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO
Nelle vendite tramite agenzia, una prassi consolidata prevede la sottoscrizione da parte del soggetto interessato all'acquisto, della proposta irrevocabile di acquisto, che costituisce una sorta di "preliminare del preliminare", un modo per manifestare al proprietario l'interesse ad acquistare irrevocabilmente e l'impegno a farlo sino alla data indicata nella proposta e nei termini in essa riportati (prezzo pattuito e modalità di corresponsione, data e luogo del preliminare di compravendita,  termine per la stipula del rogito, nominativo del notaio rogante, compenso da corrispondere all'agente, altri eventuali accordi tra le parti). A garanzia della serietà dell'impegno preso, al potenziale acquirente viene normalmente richiesto il versamento di una somma di denaro, solitamente in assegno bancario non trasferibile intestato al venditore, che verrà custodito dall'agente nelle forme ritenute più opportune e consegnato al venditore solo a seguito dell'accettazione della proposta di acquisto e successiva notifica al compratore. Quest'ultimo passaggio risulta fondamentale dato che l'offerta è inizialmente vincolante solo per il potenziale acquirente e nulla vieta al venditore di instaurare parallele trattative: la prassi da noi seguita è però quella di sospendere, per il periodo di validità dell'offerta, le visite presso l'immobile. L'accettazione della proposta irrevocabile di acquisto determina l'impegno anche da parte del venditore il quale non potrà più in alcun modo instaurare altre trattative aventi per oggetto l'immobile in questione. E' fondamentale, a parer nostro, che la durata di validità dell'offerta sia minima (due giorni al massimo) così da limitare la possibilità di agire del venditore e consenta all'agente solo di contattarlo per l'accettazione. A tal riguardo siamo convinti che per limitare il rischio di confusione del potenziale cliente acquirente così come per garantire una vendita più veloce e serena dell'immobile, la cosa migliore è conferire all'Agenzia un mandato di vendita in esclusiva. Non fatevi ingannare dal fatto che conferire il mandato a tutte le agenzia della zona in cui l'immobile si trova favrisca la vendita del medesimo: l'effetto che si produce è esattamente il contrario.
3 - CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
Il passo successivo è la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita il cui scopo è quello di fissare gli obblighi ed i diritti dell'acquirente, del venditore e l'obbligazione reciproca delle parti di giungere al trasferimento della proprietà dell'immobile in base agli elementi essenziali in esso contenuti. I contratti preliminari sono soggetti a registrazione (l'agente immobiliare è corresponsabile dell'eventuale omessa registrazione dell'atto stipulato tra le parti pur non rivestendo il ruolo di Parte così come intesa in ambito civilistico!) che avviene dietro pagamento di una imposta fissa di € 200,00 (modificata a seguito dell'entrata in vigore della recente legge di stabilità) mediante utilizzo dei comuni modelli di pagamento F23.
3a - CAPARRA CONFIRMATORIA
A tale somma dovrà essere aggiunta la tassazione sulle somme pagate dal compratore al venditore: se la somma viene corrisposta a titolo di caparra confirmatoria ( solitamente nell'ordine del 130% del prezzo totale ed indicante la somma che viene corrisposta con l'intesa che, in caso di inadempimento dell'acquirente, la caparra viene incamerata dal venditore mentre, in caso di inadempimento del venditore, l'acquirente ha il diritto di ottenere la restituzione della caparra raddoppiata), tale importo è soggetto ad imposta proporzionale di registro nella misura dello 0,50% che potrà essere dedotta al momento della stipula dell'atto definitivo se l'acquisto verrà effettuato in regime di imposta di registro mentre è un costo aggiuntivo non recuperabile se l'acquisto verrà fatto in regime di IVA.
3b - ACCONTI SUL PREZZO
Se nel contratto preliminare sono previsti anche versamenti a titolo di acconto la tassazione riguarda imposta proporzionale di registro pari al 3% per contratti in regime di imposta di registro o IVA 4% se contratto in regime IVA. In entrambe i casi, 3a e 3b,  la nota all’articolo 10 del T.U.R. precisa che “l’imposta pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo”.
3c - BREVE PARENTESI SULLE IMPOSTE DAL 1° GENNAIO 2014
Sull’acquisto della prima casa da un privato l’imposta è scesa dal 3% al 2% (con un minimo di 1.000 euro), mentre le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa sono diminuite da 168 euro a soli 50 euro ciascuna, con un bel risparmio per l’acquirente. Nell’acquisto di una seconda casa da un privato, invece, l’imposta di registro è aumentata al 9% ma l’aumento è più che compensato dalla diminuzione delle imposte ipotecaria e catastale, tanto che alla fine il guadagno per chi compra sarà sempre consistente (in relazione agli importi elevati che solitamente caratterizzano gli immobili). Mentre fino al 31/12/2013 si pagava nel complesso circa un 10% (registro 7% + ipotecaria 2% + catastale 1% = 10%) dal 01/01/2014 si pagherà l’imposta di registro al 9% + le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa per un importo di soli 50 euro ciascuna. Nell’ipotesi di acquisto da un’impresa che applichi l’iva, si rimarrà nell’insieme grosso modo allo stesso livello, con un peggioramento “lieve” delle tasse.
In linea di amssima ad essere penalizzati saranno proprio le vendite di taglio minore, mentre la progressività dell’imposizione fiscale dovrebbe far pagare di più ai più “ricchi” e comunque non ai più “poveri”.
3d - REDAZIONE DEL CONTRATTO PRELIMIANRE DI COMPRAVENDITA
Solitamente il preliminare viene stilato negli uffici dell'agenzia immobiliare ma volendo ci si può rivolgere direttamente ad un notaio: è senz'altro quest'ultima la procedura che si raccomanda qualora la trattativa non sia così semplice, quando non ci si fidi del tutto della controparte oppure se il venditore è una società e non un privato.
Se il contratto viene redatto dal notaio, il compratore dovrà accollarsi le spese delle sue prestazioni anche se normalmente, essendo chiamato uno stesso notaio a redigere due atti di cui uno è praticamente copia dell'altro, verrà sicuramente applicato un trattamento di favore economico.
4 - NOTAIO
L'ultima tappa è quella con cui si giunge alla stipula del contratto definitivo di compravendita presso un notaio di fiducia della parte acquirente che provvederà anche al pagamento. In generale l'onorario è una voce variabile a seconda del valore della pratica, e che rappresenta il costo dell'opera professionale che il notaio svolge.
Il notaio compie tutta una serie di attività materiali e intellettuali anteriori, contemporanee e successive alla stipula del rogito vero e proprio per la cui esecuzione al notaio stesso è dovuto un compenso/rimborso: si pensi alla scritturazione dei documenti e della modulistica occorrente, all'accesso ai vari uffici ove la pratica deve essere portata, al pagamento delle imposte, eccetera. Si tratta in sostanza della forfetizzazione dei costi che il notaio sostiene per il compimento di queste attività.
Inoltre pratica di compravendita richiede il pagamento delle imposte sul trasferimento (imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale) e il pagamento di vari altri costi (come i bolli e i diritti nei vari uffici per l'esecuzione dei corrispondenti adempimenti). Il notaio deve provvedere in proprio all'assolvimento di questi costi, di cui pertanto richiede il rimborso al proprio cliente.
5 - RESPONSABILITA' DEL NOTAIO
Alla retribuzione dovuta al notaio fa riscontro la sua responsabilità verso il cliente per eventuali errori oppure omissioni. Il momento più delicato della prestazione notarile è infatti quello dell'analisi della situazione ipotecaria e catastale dell'immobile e quello dell'analisi dei titoli in base ai quali il venditore ha acquisito i suoi diritti (atto di provenienza) sopra l'immobile che egli intende vendere e quelli con i quali ha apportato modifiche allo stesso (concessioni o autorizzazioni edilizie, condoni etc)
Non solo infatti occorre molta precisione nell'individuare ciò che è oggetto di compravendita (per evitare di tralasciare accessori fondamentali quali cantine, solai, posti auto e autorimesse oppure per evitare che nel rogito siano addirittura contemplati beni diversi da quelli desiderati: si pensi al caso del venditore, proprietario di diversi appartamenti allo stesso piano del medesimo edificio) ma anche occorre molta attenzione per verificare che sul bene oggetto di compravendita non vi siano vincoli che ne menomino il valore o la trasferibilità: si pensi alla presenza di gravami pregiudizievoli come ipoteche, sequestri, pignoramenti e servitù oppure particolari discipline d'uso derivanti dal regolamento di condominio o da norme urbanistiche comunali.
6 - DOCUMENTI DA CONSEGNARE AL NOTAIO
A tal riguardo è sicuramente necessario che le parti consegnino al notaio rogante i documenti personali quali: Copia della carta identità, patente o passaporto di tutti i soggetti che devono intervenire alla stipula;
Copia del codice fiscale;
Estratto di matrimonio per i soggetti coniugati;
Altri documenti in casi particolari legati allo stato civile (sentenza di divorzio o omologazione della sentenza di separazione).
La parte venditrice dovrà inoltre consegnare i documenti relativi all'immobile quali:
Planimetria catastale dell'immobile;
Copia dell'atto con il quale il venditore ha acquisito il diritto di proprietà (atto di compravendita, di successione o altro);
Domanda di condono per modifiche eventualmente effettuate senza la licenza edilizia (ove dovuta);
Copia delle ricevute dei pagamenti relative ad eventuale condono edilizio;
Copie delle ricevute di pagamento delle imposte collegate all'immobile;
Copia del regolamento condominiale se trattasi di una unità immobiliare facente parte di un condominio;
copia della dichiarazione dell'amministratore attestante la regoalrità della situazione dei pagaementi riferita al venditore, la presenza o meno di delibere riguardanti lavori di manutenzione straordinaria e la presenza o no di cause che vedono coinvolto il condominio;
Certificato APE  (attestazione di prestazione energetica) che contiene la «targa energetica» che sintetizza le caratteristiche energetiche dell'immobile;
Certificato di conformità urbanistica dell'immobile che attesta appunto la conformità dello stato di fatto dell'immobile a quanto risultante dalla documentazione depositata presso il Comune, il Catasto e la Conservatoria.
Sulla base della documentazione consegnata, il Notaio effettua gli accertamenti presso l'Ufficio del Catasto e presso la Conservatoria dei Registri immobiliari al fine di verificarne l'autenticità e l'esistenza di eventuali gravami. La parte acquirente dovrà invece indicare la necessità o meno di accedere ad un mutuo bancario per il pagamento del saldo.
7 -  ROGITO
Effettuati gli accertamenti il Notaio convoca le parti per la stipula dell'atto nel quale vengono riportati tutti i termini del contratto, la dettagliata descrizione del bene, di eventuali vincoli gravanti sul bene stesso, il prezzo concordato, gli estremi degli eventuali pagamenti già avvenuti, nonché le modalità di pagamento del saldo. Al rogito devono partecipare tutti coloro la cui presenza è indispensabile per il prodursi degli effetti voluti e cioè la trasmissione della proprietà dalla parte venditrice alla parte acquirente. Chi non può partecipare al rogito può conferire una procura particolare (che va fatta necessariamente presso un notaio) a una persona di fiducia, che avrà il compito di firmare il rogito in luogo del soggetto assente.
Al rogito devono quindi partecipare innanzitutto tutti coloro che vantano diritti sull'immobile da trasferire e che nel rogito assumono pertanto il ruolo di parte venditrice e anche tutti coloro che intendono rivestire il ruolo di parte acquirente.
8 - RUOLO DELL'AGENTE IMMOBILIARE
Il nostro compito si conclude con la firma dell'atto definitivo a cui partecipiamo e nel quale, viene esplicitamente mensionato, il compenso pattuito da entrambe le Parti dietro emissione di regolare fattura. Normalmente la nostra Agenzia non abbandona il cliente che viene seguito dalla prima visita sino al rogito e anche successivamente si occupa di espletare tutta la serie di volture connesse alla compravendita di un immobile (variazione presso enti territoriali predisposti alla riscossione di tributi, volture utenze domestiche, comunicazioni presso i vari amministratori di condominio).


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